解读|10月猪价上涨占CPI环比涨幅近九成,牛羊鸡肉均涨

 新闻中心     |      2019-11-09


 


2019年11月8日立冬,深圳,房地产综合服务提供商深圳世联行地产顾问股份有限公司(世联行,002285.SZ)董事长陈劲松,在由明源地产研究院举办的“2019年中国房地产总裁峰会”上表示,“别指望房价过了今年冬天,政府看到还不行会放松政策,房价就上升,这个歌就别唱了,这一页就翻过去吧。”他说,前线客户变化的程度“超出我们的想象”——三个月前来看楼的客户不一定会达成交易,“原来客户对买房有着宗教般的虔诚,现在正在丧失”。
 
世联行董事长陈劲松 资料图
陈劲松说,整个中国房地产行业从现在开始进入新变局,需要新动能、新玩法。他预计“五限”(限购、限贷、限价、限售、限商住房)政策明年一季度会逐步放松,但即使放松,“金融政策也是最要命的,只要是去杠杆这个大的原则不动,我认为房地产市场依然不会好”。
“房地产严格来说就是金融”
“冬天来了,春天也就应该不远了。因为整个行业目前经历的历史变局来源于过去行业整体的发展模式,如果能够转变运营模式、增长模式,其实可以变得没那么难受。”他指出,“地方债政策已经放松了,我们要看这个地方债用在什么地方,用在哪些轨道交通上,哪些大基建上,然后我们跟着地方债投的地方去投资,否则我们在每一个城市看这个地块好还是那个地块好,会有方向性的错误。”
陈劲松在讲话中着重强调了房地产行业衍生出的金融属性所带有的风险。
陈劲松说,过去通过高杠杆、高周转、高去化的支撑,催生了宇宙级的开发商,这里面非常重要的就是融资的方式,以前的调控对融资方式没动过,但是在今年,尤其是年中出台了两个极其严厉的关于房地产金融方面的限制,使得行业一下出现了问题。
 “我们不仅把财务杠杆用到了极致,而且过去三年整个行业还加了宇宙级的经营杠杆,如果你完全没有加经营杠杆和表外杠杆的话,今年不会特别难受,但是你加了经营杠杆和表外杠杆,你就会出问题。”
他进一步解释说,经营杠杆,比如说合伙人跟投机制;表外杠杆,比如说明股实债等;这些东西在行业上升期都没问题,都会加快增长,但很多杠杆是刚性的,即便不是绝对的刚性,也是弹性有限,一旦估值、货值和市值出现问题,房地产行业就会出现去杠杆带来的巨大的压力。
他认为,“房地产严格来说其实就是金融,因此我们一定要注意金融在去杠杆上会怎么样传导,会怎么样发生变化。当金融出问题,一个城市、一个项目有违约的情况,会导致连锁反应,会导致大面积的违约。”
 “经常碰到开发商跟我说,他这个城市很健康”,陈劲松指出,但房地产行业是跟整体金融环境捆在一块的,有横向和纵向传导机制。很多三四线城市,原先因为全国性的开发商没进,区域性的开发商都是小心翼翼的,没用什么杠杆,市场风险没有那么大传导的力量。“可是,当标准化产品全国复制的这帮兄弟进入了那个城市,他们在别的城市出问题,而这个城市的项目营销几乎是托底的保证的时候,价格自然会受影响。所以千万不要以为这里价格不高,不会有问题。”
“房企营销系统涉及上亿的腐败”
对于近期多家房企反腐,陈劲松也表达了自己的看法。他说,近几年高管普遍跟投,在市场下行的时候,跟投基本兑不了现。在这种时候,原先预计的进度又普遍被拖延,各公司普遍加强了销售KPI,给管理层下了很多严格的KPI回款制度,导致整个行业营销系统漠视心态和售楼处腐败。
“原先卖楼都有行业规矩,我们大概就是1%以下的代理费;现在启动渠道,渠道费用6%,营销费用上升了6倍,这个渠道营销费用都是谁在分?这里面涉及的不是100万元、1000万元,而是上亿的腐败。”
“写字楼空置率持续上升”
对于商办,陈劲松认为,各地政府应该扭转对商办的偏爱,太愿意干商办,对住宅太歧视,以至于商办.8%。国家统计局城市司高级统计师沈赟称,如扣除猪肉价格上涨因素,CPI环比上涨约0.1%,同比上涨约1.3%,总体稳定。
从环比看,食品价格上涨3.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点,影响CPI上涨约0.78个百分点。鲜果和鲜菜供应充足,价格分别下降5.7%和1.7%。鸡蛋价格由涨转降,下降1.5%。
受非洲猪瘟疫情影响,猪肉供给持续偏紧,猪肉价格上涨20.1%,涨幅比上月扩大0.4个百分点,影响CPI上涨约0.79个百分点,占CPI环比总涨幅的近九成。
根据农业农村部公布的数据,10月国内猪肉出厂价格为每公斤47.57元,批发价格为每公斤41.58元,分别比上月上涨33.4%和25.1%。
受猪肉价格上涨拉动与消费替代需求影响,牛肉、羊肉、鸡肉和鸭肉价格均有所上涨,涨幅在1.0%—3.1%之间,四项合计影响CPI上涨约0.06个百分点。
非食品价格上涨0.2%,涨幅与上月相同,影响CPI上涨约0.12个百分点。国庆假期影响下,出行和住宿类价格由降转涨,换季影响服装价格也小幅上涨。
从同比看,CPI涨幅比上月扩大0.8个百分点。其中,食品价格上涨15.5%,涨幅扩大4.3个百分点,影响CPI上涨约3.05个百分点。
食品中,鲜菜价格下降10.2%,鲜果价格由涨转降,下降0.3%。猪肉价格上涨101.3%,影响CPI上涨约2.43个百分点,占CPI同比总涨幅的近三分之二。牛肉、羊肉、鸡肉、鸭肉和鸡蛋价格涨幅在12.3%—21.4%之间,五项合计影响CPI上涨约0.41个百分点。
四季度猪价环比仍有上涨可能,明年猪肉供给状况将有所改善
受猪瘟疫情和猪肉价格上涨周期的叠加影响,今年以来存栏量急速下降,已经导致严重的供需结构性矛盾。
华泰宏观首席宏观研究员李超团队认为,养殖户补栏仍受到疫情和环保政策约束,猪肉供给缺口短期不易弥补。目前的生猪低存栏量、叠加年底为春节备货等因素,今年四季度猪价环比仍有上涨可能,价格涨势趋缓需等待补栏逐渐完成。
“由于2018年10月至2019年2月的猪肉价格基数较低,至少在2020年二季度之前,猪肉CPI同比上涨压力可能持续较大,对期间CPI持续形成较强上行压力。”其表示,此前三轮猪周期,猪价从同比触底到同比见顶一般需要一年半到两年时间。
“本轮猪周期叠加了养殖行业环保标准严格化、疫情扩散压制存栏等因素,导致存栏持续较低、补栏不易。”因此同比角度而言,本轮猪周期是2018年二季度触底,印证猪肉CPI同比上行压力可能持续到明年二季度。
对于生猪恢复生产、猪肉供需平衡的时间,10月25日,农业农村部发展规划司司长魏百刚表示,年底前生猪生产产能有望探底回升,明年有望基本恢复到正常水平。11月7日,商务部市场运行和消费促进司副司长王斌表示,如非洲猪瘟疫情不出现反复,预计2020年下半年受非洲猪瘟影响恢复生产的生猪将开始增加市场供给,猪肉供给状况将有所改善。
为恢复生猪生产、缓解猪肉价格上行,国务院有关部门已出台17条针对性政策措施,已有24个省相继发布了促进生猪生产的措施。吉林、辽宁、山东等12个省生猪存栏环比增加或持平。
结构性通胀难扰货币政策,经济基本面是关键
市场对通胀形势另一关注点在于猪价上涨是否可能间接影响其他类别商品价格。
李超团队认为,猪肉价格的持续上涨将对猪肉消费产生更明显的抑制,其他类别肉禽蛋类可能对猪肉消费产生一定替代效应,这可能使得涨价在各食品类别间出现一定的结构性扩散。不过目前看来,今年并未出现大范围极端天气,三季度以来,鲜菜鲜果同比涨幅均呈现回落,而牛、羊、水产品价格同比只呈现小幅上行,涨幅远低于猪肉,涨价压力暂未出现明显的扩散。
交通银行金融研究中心首席经济学家连平同样认为,猪肉价格上涨趋势仍在延续,未来一段时间猪肉价格仍将是带动食品价格和CPI上涨的主要因素,并带来牛肉、羊肉、蛋类等食品价格上涨趋势。
对于未来CPI走势,连平表示,受需求偏弱影响,除了猪肉价格上涨带来CPI上涨压力之外,目前并不存在其他显著拉动CPI上升的因素。
中泰证券首席经济学家李迅雷预测,11月以来农产品和菜篮子价格指数小幅回落,其中猪肉、水果和鲜菜价格均有所走弱,预计11月CPI环比降0.1%,考虑到去年基数较低,同比回升至4.0%。
李迅雷认为,目前通胀压力仍主要来自供给扰动下的猪价上涨,非食品和工业品价格都在走弱,而结构性的通胀难以扰动货币政策,经济基本面才是关键。明年CPI大概率是前高后低的走势,货币也不会收紧,继续渐进宽松的概率较大,债券市场虽有波动,但牛市的基础并没有根本动摇。而且往前看,推动股市、债市打破现在僵局的边际因素,大概率还是来自于流动性和政策的宽松。
出现问题只有一个出路,就是改使用功能,就是应该改公寓、改住宅。
对于租赁市场,他说,最大的问题是开发商到现在为止还没有把主要精力往租赁放,因为路径依赖,高周转需求。“但是当集体用地可以不被政府收回,直接进入租赁市场的时候,你那些自持物业还高价买,怎么能算得过来回报率?”
他说,体现经济最最重要的就是产业和实业,尤其是主要城市、核心城市的写字楼,今年写字楼的情况悲观到超出预期,包括深圳这样的城市,写字楼空置率持续上升,没有改善。
反观自身,他表示,“自持物业算账和金融的顶层设计是我们一定要干的,在这方面经纪公司走在整个行业的前面,自持物业不这样做,我们的压力会更大。”
 “三十功名尘与土,八千里路云和月”,陈劲松总结说,过去30年归于尘土,归于历史,展望未来,“我们要有新的视角、新的心态来迎接一个中国梦的辉煌的城市下半场。”